得房率100%樓盤涌現(xiàn)，對存量市場產(chǎn)生“降維打擊”？

　　得房率100%樓盤涌現(xiàn)，對存量市場產(chǎn)生“降維打擊”？

　　作者：馬一凡

　　在長沙新房市場，“得房率100%”的住宅正成為購房者的“新寵”。

　　即便售價較高，但因為有高得房率，這類住宅仍受到市場歡迎，不僅推動了長沙新房成交數(shù)據(jù)的上漲，更在市場上引發(fā)關(guān)于住宅品質(zhì)和性價比的討論。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品逐漸成為市場的主流。其中，“第四代住宅”以其“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，以及接近甚至超過100%的得房率，成為了行業(yè)內(nèi)的熱門話題。多地政府通過調(diào)整建筑規(guī)范、計容標(biāo)準(zhǔn)來支持第四代住宅的發(fā)展，使得這類產(chǎn)品在市場上迅速崛起。

　　然而，隨著高得房率項目的集中入市，同質(zhì)化競爭的問題也逐漸顯現(xiàn)。部分板塊內(nèi)的高得房率項目過多，導(dǎo)致產(chǎn)品差異化不足，進(jìn)一步加劇了市場競爭。而高得房率新項目的涌現(xiàn)，無疑也對存量新房和二手房市場產(chǎn)生了巨大沖擊。雖然部分二手樓梯房的得房率也較高，但工程設(shè)計等已經(jīng)過時，難以與新項目競爭。

　　得房率100%住宅熱賣

　　臨近年尾，長沙的新房市場熱鬧起來了。

　　12月上旬的一個周末，長沙兩個樓盤首開，均出現(xiàn)了久違的搖號搶房場面，最終一個樓盤首日去化超過90%，還有一個樓盤去化超95%。一位長沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感慨，已經(jīng)好幾年沒見過這種火爆市況。

　　在紅盤入市的推動下，長沙的新房成交數(shù)據(jù)也漲起來了。據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，12月第一周長沙新建商品住宅共成交521套，環(huán)比上漲11%；第二周新房成交596套，環(huán)比再上漲14%。

　　這兩個熱銷盤的共同點是它們都做到了“零公攤”，得房率基本達(dá)到100%。

　　今年4月18日，長沙出臺《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理的若干措施》，對房地產(chǎn)項目的計容有了新規(guī)定，新規(guī)后拿地開建的住宅項目，得房率大大提升。

　　在上述新規(guī)出臺的背景下，像此次熱銷的綠城長沙玉海棠項目，其首開推出戶型面積介于142平方米至168平方米的324套房源，每戶都有獨立電梯廳，得房率基本達(dá)到了100%。

　　即便該項目的售價和周邊洋房持平，甚至比部分其他小高層項目價格還要高出近2000元/平米，但因得房率高，該項目在溢價10%的情況下，仍受到了購房者的歡迎，收獲507組認(rèn)籌，首日開盤即去化超90%，單日銷售額達(dá)到6.6億元。

　　而另一個項目“嘉信洋湖錦玉”在僅推出176套房子的情況下，吸引到610組客戶參與認(rèn)籌搖號，當(dāng)天房源賣得幾乎只剩下底樓，去化率超過95%。

　　嘉信洋湖錦玉的大部分戶型也都實現(xiàn)了100%的得房率，其中，139平方米的戶型得房率甚至達(dá)到了104%，客廳面寬6.4米，實際可使用面積和居住感受，相當(dāng)于此前市面上160平方米以上的戶型。

　　“今年已經(jīng)有許多城市發(fā)布了新房計容新規(guī)，在新規(guī)后出現(xiàn)的新產(chǎn)品，可以說是‘強勢迭代’，對市場構(gòu)成了降維打擊�！睂τ凇暗梅柯食�100%”的新項目，一位房地產(chǎn)央企華東區(qū)域的內(nèi)部人士評價道。

　　第四代住宅已現(xiàn)同質(zhì)化競爭

　　近兩年，中國房地產(chǎn)深度調(diào)整，新房市場高歌猛進(jìn)的時代過去了，樓市也迎來了真正的變革期。隨著住建部提出“好房子”這一概念，不少城市都開始探索創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。

　　于是，在2024年，“第四代住宅”成為行業(yè)熱門話題。一般來說，第四代住宅產(chǎn)品具有“戶戶有花園、家家有庭院”的特色，得房率接近甚至超過100%也是第四代住宅的重要特點之一。

　　多地政府通過調(diào)整建筑規(guī)范、計容標(biāo)準(zhǔn)來達(dá)到第四代住宅“零公攤”的目標(biāo)，這些新規(guī)包括允許房企增大陽臺飄窗的贈送面積、減少公攤面積等。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從2023年到2024年前三季度，至少有28個城市(或地區(qū))出臺了這方面的新規(guī)，支持第四代住宅的發(fā)展。截至今年8月，百強房企在全國已經(jīng)開發(fā)100余個第四代住宅項目，在住房“實得率”上，房企“卷”起來了，這100多個第四代住宅的得房率多數(shù)都超過100%，最高的超過了140%。

　　由于是新生事物，又具備高得房率的特點，很多第四代住宅項目一面世就受到了購房者的追捧。

　　比如今年9月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開盤，推出191套房源，首開就收金4.5億元。該項目通過贈送面積的方式，最高實際得房率達(dá)到120%。

　　今年10月，中指研究院對江蘇宜興進(jìn)行市場調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥讉�第四代住宅項目棲氿云璟開盤，去化率超80%，宜興樓市從2020年以來便陷入低迷，而該樓盤創(chuàng)下宜興三年多來的熱銷紀(jì)錄。

　　高得房率在樓盤銷售中的重要性究竟如何？由于今年市面上涌現(xiàn)出一批得房率超過100%的產(chǎn)品，對此，克而瑞進(jìn)行了一場調(diào)研，對70個實際得房率超100%的項目及其周邊競品項目的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，并于今年10月發(fā)布了調(diào)研結(jié)果。

　　結(jié)果顯示，受益于四代宅或是計容新規(guī)放寬所帶來的產(chǎn)品代際優(yōu)勢，2023年末以來西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上涌現(xiàn)了一批實得率超100%的產(chǎn)品，其中有部分項目確實實現(xiàn)熱銷，去化遠(yuǎn)超計容新規(guī)前入市的競品。

　　不過，調(diào)研結(jié)果還表明，“得房率超100%”并不是萬能的。同樣是高實得率的產(chǎn)品，入市更早地優(yōu)先搶占了市場，而入市較晚的產(chǎn)品就面臨更激烈的產(chǎn)品競爭。究其原因，2024年以來高實得率產(chǎn)品集中入市、部分板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇產(chǎn)品競爭。

　　以西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)(CID)板塊為例，2023年四季度以來，僅在西安CID的核心區(qū)，就有近10個四代宅項目入市、高實得率成為標(biāo)配，且主力戶型多集中在115平方米三房和143平方米四房，產(chǎn)品同質(zhì)化問題較為嚴(yán)重，截至今年10月累計去化率大多在20%-50%區(qū)間。

　　克而瑞集團(tuán)CEO張燕近期在題為《2024中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力發(fā)展報告》的演講中表示，第四代住宅原本是創(chuàng)新產(chǎn)品，但是因為集中入市，又形成了新一輪的同質(zhì)化競爭，第四代住宅能否持續(xù)火熱是需要考慮的問題；同時，并非所有項目都適合做成第四代住宅，項目的單價至少要達(dá)到一萬元以上，否則房企很難有動力投入成本，投入也難有溢價。

　　存量二手房遭遇“降維打擊”

　　近期，有改善型需求購房者對記者提出了這樣的顧慮：在當(dāng)前第四代住宅大批入市的情況下，如果要買改善型住宅，是買二手大平層比較好，還是等一等板塊內(nèi)的第四代住宅項目？100%得房率的項目未來會不會對周邊存量新房和二手房市場產(chǎn)生“致命打擊”？

　　“對二手房的影響可能確實會比較大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)表示。

　　他認(rèn)為，這種實際得房率超過100%的房子入市，對市面上所有還沒賣掉的房子來說，“都不是一件好事”。這種新產(chǎn)品會讓購房者更加挑剔，所以對存量新房項目來說，如果庫存還比較高、公攤面積又很大，就需要盡快調(diào)整銷售策略了，比如降價或增加贈送等。而大部分二手房受制于過去的政策，肯定不會有新產(chǎn)品那么高的性價比，部分樓梯房的得房率高，但是工程設(shè)計等已經(jīng)過時，所以這類產(chǎn)品的持有者也需要注意市場利空。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，過去普通的高層住宅，得房率在75%至80%就屬于高的了，但后來因為房地產(chǎn)市場下行，不少城市就出臺了新的建筑計容規(guī)定，新規(guī)之后，開發(fā)商在拿地報建時，就會去設(shè)計新類型產(chǎn)品，把新規(guī)研究透、用到極致，所以現(xiàn)在不少洋房、別墅項目的實際得房率已經(jīng)能夠超過100%，這種新產(chǎn)品的性價比較高，市場競爭力也是比較強的。相對來說，同區(qū)域、同面積的存量新房以及存量二手房就會有很大的競爭壓力，未來不會那么好賣了。

　　“如果同板塊出現(xiàn)了第四代住宅，那么毫無疑問計容新規(guī)之前土拍的地塊和開發(fā)的新盤，恐怕很難再賣得動，這部分開發(fā)商要想辦法做出改變；而面對第四代住宅的競爭，二手房的劣勢也會非常明顯，可能除了降價，二手房業(yè)主還需要更好地維護(hù)房子，突出其優(yōu)勢，才能賣得動�！比A東某房地產(chǎn)央企設(shè)計部人士對記者表示。