從重磅會議看商機(jī)丨房誠琦：房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”可期

　　中新經(jīng)緯12月15日電 題：房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”可期

　　作者 東吳證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師房誠琦

　　房誠琦

　　2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開，針對房地產(chǎn)行業(yè)最重要的關(guān)鍵詞就是“止跌回穩(wěn)”，這一表態(tài)也是對“926政治局會議”相關(guān)精神的延續(xù)。該如何看待這一重要政策目標(biāo)的提出？又該如何判斷未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢？

　　穩(wěn)定市場成為重要政策目標(biāo)

　　關(guān)注過去幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述可以發(fā)現(xiàn)，中央更關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所帶來的風(fēng)險，因此地產(chǎn)相關(guān)表述通常也都出現(xiàn)在防風(fēng)險的段落。

　　但今年在綜述明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作安排的總起段落中就提到“穩(wěn)住樓市”，可見穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為行業(yè)最重要的政策目標(biāo)。同時，在后續(xù)表述中提到“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，表述力度也強(qiáng)于“926政治局會議”中的內(nèi)容，足以看出對實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的堅(jiān)定決心。

　　自首次明確要求“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，各部委也隨之響應(yīng)有所動作，相繼出臺落地措施，通過“4個取消、4個降低、2個增加”推動落實(shí)“促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)”。

　　房貸利率大概率全面進(jìn)入“2時代”

　　本次會議提出，“要實(shí)施更加積極的財政政策，要實(shí)施適度寬松的貨幣政策”�！斑m度寬松的貨幣政策”這一提法是自2009年以來首次出現(xiàn)，積極有為的宏觀政策無疑是幫助行業(yè)企穩(wěn)最有效的政策。

　　貨幣政策上，2024年5年期以上LPR已累計(jì)下調(diào)60個基點(diǎn)，目前為3.6%。預(yù)計(jì)明年LPR仍將有較大的下行空間，房貸利率全面進(jìn)入“2時代”的概率非常大。

　　會議也提到“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，并加大貨幣化安置比例，參考過往政策，通過政策行發(fā)放PSL以支持城中村改造的模式也是值得期待的。

　　財政政策上，財政部已明確支持地方政府使用專項(xiàng)債券，回收符合條件的閑置存量土地，以及收購存量商品房用作各地的保障性住房。

　　供需同步發(fā)力

　　房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”可期

　　從需求側(cè)看，會議提出“加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。

　　10月底住建部曾提出將新增100萬套城中村改造貨幣安置，預(yù)期在2025年城中村和危舊房改造將有所加力，除央行PSL支持貨幣化安置外，可能還將輔以“以購代建”或“房票”等安置手段，將有望增加短期市場需求，消化商品房庫存，改善市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房價下行預(yù)期。

　　從供給側(cè)看，主要的期待即上述的落實(shí)專項(xiàng)債收購存量商品房及閑置存量土地。

　　當(dāng)前情況下，收購存量商品房作為保障性住房這一模式仍然受到收購價格、資產(chǎn)運(yùn)營能力等因素影響，并未實(shí)現(xiàn)大范圍落地，期待明年在價格機(jī)制上能有進(jìn)一步的突破。而利用專項(xiàng)債收購閑置存量土地或者進(jìn)行存量土地的置換則已經(jīng)開始陸續(xù)鋪開。此模式不僅同時盤活了地方政府和開發(fā)商兩方的現(xiàn)金流，亦能減少無效供給穩(wěn)定庫存預(yù)期。

　　綜合來看，展望2025年，需要關(guān)注相關(guān)政策的落地執(zhí)行力度、LPR的下降空間和節(jié)奏、專項(xiàng)債收儲的推進(jìn)情況、限制性政策的進(jìn)一步退出、房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)落地……相信在如此明確的施政目標(biāo)要求下，各項(xiàng)政策都將有序推進(jìn)和執(zhí)行并形成合力，最終扭轉(zhuǎn)市場對行業(yè)、對房價的悲觀預(yù)期，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)的最終目標(biāo)。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)

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