再現(xiàn)“高溢價” 11月土地市場邊際改善

　　再現(xiàn)“高溢價” 11月土地市場邊際改善 　

　　11月土地市場亮點頻現(xiàn)，當月最后一周，上海第七批次土拍收官，10宗涉宅用地全部成交，平均溢價率近15%；杭州3宗宅地成交，其中一宗溢價率約23%；濟南起步區(qū)一宗宅地出讓，溢價率近16%，成為近年來起步區(qū)首宗溢價成交地塊。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月1日—11月28日，300城土地供應(yīng)和成交規(guī)模環(huán)比分別增長150%和24%，土地溢價率6.1%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管11月土地市場成交規(guī)模和熱度有所上漲，局部呈現(xiàn)亮點，但市場整體尚未走出低迷區(qū)間，土拍分化現(xiàn)象將延續(xù)。12月土地市場熱度或保持，但大幅上升的可能性較小。

　　土拍再現(xiàn)“高溢價”

　　11月重點城市熱點地塊頻現(xiàn)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月22個重點城市溢價率超10%的地塊共有18宗，其中上海8宗，杭州4宗，北京和成都各2宗，深圳和濟南各1宗。

　　11月27日出讓的上海浦東新區(qū)新楊思地塊是其中的大熱門，該地塊最終以79億元的總價成交，溢價率達40.4%，創(chuàng)2021年以來上海土拍溢價率新高。另外，11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊出讓，溢價率分別達到46.1%、44.4%。

　　中指研究院分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，重點城市多宗地塊競拍熱度較高，背后也顯示出房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的策略。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在重點城市土拍帶動下，11月30家典型房企拿地金額大幅上漲，單月投資金額900億元，同比、環(huán)比分別增長107%、181%，創(chuàng)2024年以來新高。由于一二線城市高總價、小面積地塊成交較多，當月30家房企拿地面積230萬平方米，環(huán)比增加68%，同比下降33%。

　　11月典型房企拿地金額從底部大幅回升，并不意味著企業(yè)投資意愿出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在克而瑞監(jiān)測的30家房企中，僅有11家房企拿地，拿地金額超過100億元的均為今年拿地規(guī)模較大的央國企，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國、越秀地產(chǎn)等，且集中在上海、北京等高總價的核心城市。

　　不僅如此，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月—11月，央國企都是拿地主力，在22城成交的住宅用地中，央國企拿地金額合計占比約77%。但值得注意的是，部分城市本地民企拿地占比較高，如杭州、長沙、青島等。

　　房企尤其是民營房企拿地仍較謹慎，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1—10月降幅收窄7.1個百分點。

　　孟新增認為，從當前土拍市場來看，房企仍保持精準投資的戰(zhàn)略，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，在銷售端逐漸企穩(wěn)情況下，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)。

　　土地出讓收入上漲

　　縱覽全國土地市場，克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，11月1日—11月28日，全國300城土地供應(yīng)3.2億平方米，環(huán)比上升150%，成交1.4億平方米，環(huán)比上升24%。但是在中央嚴控增量、地方加快落地房地產(chǎn)支持政策的背景之下，土地供求規(guī)模仍小于去年同期。

　　除了周期性因素外，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，11月土地供應(yīng)和成交規(guī)模增加，一方面是各地為完成年度供地計劃，11月集中推出地塊。另一方面，供地質(zhì)量的提升和需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，也在一定程度上提高了房企拿地積極性。

　　另外，有品牌房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，年底部分房企也在尋求補貨，為明年做項目儲備。

　　中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，11月300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%。土地出讓金3199億元，同比增長23.4%。年末核心城市加快推地帶動土地出讓金上漲，北京、上海單月土地出讓收入均超300億元。

　　“重點城市優(yōu)質(zhì)地塊入市可以吸引更多開發(fā)商參與競拍，助力土拍溢價率回升�！蓖跣�嬙表示。

　　克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，11月300城土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，創(chuàng)年內(nèi)新高。隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，典型城市平均溢價率企穩(wěn)上漲。

　　克而瑞分析稱，11月土地市場迎來難得的成交規(guī)模和熱度的共同上漲。局部亮點出現(xiàn)主要是優(yōu)質(zhì)地塊的推動。受高質(zhì)量供地規(guī)模延續(xù)的影響，預(yù)計12月將繼續(xù)迎來高溢價優(yōu)質(zhì)宅地，而央國企依舊會是核心城市的拿地主力。

　　王小嬙則認為，近期房地產(chǎn)市場企穩(wěn)開始向土地市場傳導(dǎo)，但傳導(dǎo)效果還需觀察。12月土地市場熱度或?qū)⒈３�，但大幅上升的可能性較小。長期來看，土地市場走勢仍需關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政策調(diào)控方向。

　　(作者：李莎)