便宜價(jià)收才能資金平衡？錢從哪來(lái)？多地官宣收購(gòu)存量房背后

　　便宜價(jià)收才能資金平衡？錢從哪來(lái)？多地官宣收購(gòu)存量房背后

　　記者 陳榮浩

　　廣州將收儲(chǔ)存量房的范圍擴(kuò)大到了全市。

　　11月18日，廣州安居集團(tuán)發(fā)布公告稱，將從12月18日起征集全市已經(jīng)建成的存量商品房房源。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至2024年10月，已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，其中超過(guò)30個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布了具體細(xì)則和征集公告。福州快安龍津新苑、亭江三盛雅居樂(lè)·璞悅長(zhǎng)灘，以及重慶佳寓光環(huán)店等項(xiàng)目則已順利入市。

　　“地方國(guó)企之所以愿意收購(gòu)，并非單純的救市、救企業(yè)，而是收回來(lái)還要出讓的，所以收購(gòu)企業(yè)更愿意按照白菜價(jià)來(lái)收購(gòu)，否則就砸在企業(yè)手上了。所以在收購(gòu)時(shí)，收購(gòu)企業(yè)還會(huì)更多考慮二次出售、出租、綜合成本、資金平衡等問(wèn)題�！睆V東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　90平方米以下

　　廣州全市范圍收儲(chǔ)

　　從目前下場(chǎng)收儲(chǔ)的企業(yè)類型看，多數(shù)都是當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)。

　　比如這次的廣州安居集團(tuán)。公開(kāi)資料顯示，廣州安居集團(tuán)成立于2023年9月1日，是廣州市屬一級(jí)功能類國(guó)有企業(yè)，注冊(cè)資本300億元，主要負(fù)責(zé)廣州市保障性住房的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及配套性商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等。

　　廣州安居集團(tuán)此次將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房，房源必須滿足資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰、已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)等五項(xiàng)條件，有意參加的開(kāi)發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報(bào)名。

　　這意味著，廣州收購(gòu)存量商品房作保障房的措施，正式從此前的增城等區(qū)擴(kuò)大到全市范圍。(注：今年5月30日，增城區(qū)政府掛出公告，公開(kāi)征集符合條件的商品性安置房源。)

　　李宇嘉表示，從各地實(shí)踐來(lái)看，收購(gòu)的案例比較多，地方政府常態(tài)化的征拆、公租房籌集、城中村改造等，很多都開(kāi)始通過(guò)存量收購(gòu)來(lái)解決。不過(guò)，貫徹保障房籌集新模式，且申請(qǐng)?jiān)儋J款的案例并不多，主要是收購(gòu)一些商辦物業(yè)用作保障性租賃住房。

　　中指研究院華南分院分析師楊永俊則提到，廣州此次政策后，收儲(chǔ)范圍將從過(guò)往的增城地區(qū)擴(kuò)大到全市，這也是有效解決廣州新市民、青年人等群體住房問(wèn)題的實(shí)際舉措之一，對(duì)促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”也有積極作用。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫(kù)存量為1329.7萬(wàn)平方米，出清周期仍高達(dá)21.4個(gè)月。其中，90平方米以下戶型的庫(kù)存量為319.9萬(wàn)平方米，占比約24%，出清周期為20.4個(gè)月。

　　“白菜價(jià)”收購(gòu)才能資金平衡？

　　如前所述，目前國(guó)內(nèi)已有超60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，但多數(shù)仍停留在征集階段。

　　從收儲(chǔ)方式看，多數(shù)城市采用“以需定購(gòu)”原則，主要用于增加租賃住房供給和納入保障房體系。

　　其中，珠海、重慶、南京等城市已明確將收購(gòu)的存量房用作租賃住房。

　　同時(shí)，鄭州、沈陽(yáng)等城市將收儲(chǔ)的存量房改造為保障性租賃住房；福州市國(guó)有企業(yè)福州安住發(fā)展有限公司已收購(gòu)約5000套存量住房，用于保障性租賃住房。

　　而從推進(jìn)情況看，福州、武漢、重慶等地推進(jìn)較快，甚至部分項(xiàng)目已順利入市。

　　今年2月，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司、重慶建渝住房租賃基金透露，將收購(gòu)4207套房源投入租賃市場(chǎng)；6月底，首個(gè)租賃項(xiàng)目重慶佳寓光環(huán)店已投入使用。

　　從租金情況看，重慶佳寓光環(huán)店的租金一般為每月1500元左右，面積在36～38平方米，周邊同面積段房源月租金一般在1500元～1800元不等。

　　在福州，當(dāng)?shù)匾咽召?gòu)近萬(wàn)套商品房用作保障性租賃住房，首批房屋已于今年8月中旬對(duì)外招租。據(jù)福州保稅港國(guó)利集團(tuán)8月15日發(fā)布的公告，有455套收儲(chǔ)房源入市，包括陽(yáng)光城翡麗公園(12套)、快安龍津新苑(121套)和亭江三盛雅居樂(lè)·璞悅長(zhǎng)灘(322套)，戶型涵蓋45～135平方米。其中，毛坯房租金400元/月起，裝修房租金950元/月起。

　　而第三方中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城翡麗公園小區(qū)出租房源中，50平方米房源租金約1500元，93平方米房源月租約2350元。

　　在李宇嘉看來(lái)，各地在實(shí)施收儲(chǔ)過(guò)程中，主要阻礙還是對(duì)房源的定價(jià)問(wèn)題。

　　“從其他城市的運(yùn)作實(shí)踐來(lái)看，存在的主要問(wèn)題是，收購(gòu)回來(lái)做保障性住房，無(wú)論租還是售，如果要堅(jiān)持資金平衡的原則，就必須按照‘白菜價(jià)’收購(gòu)，這導(dǎo)致雙方可能在價(jià)格上達(dá)不成一致，也是阻礙收購(gòu)的最大障礙。同時(shí)，由于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)期存在差異，市場(chǎng)主體通過(guò)申請(qǐng)?jiān)儋J款來(lái)收購(gòu)的積極性尚待提升�！崩钣罴畏治龇Q。

　　“各地收儲(chǔ)有兩個(gè)較為核心的因素，一是企業(yè)自身的資金來(lái)源，二是對(duì)擬收購(gòu)房源的價(jià)格匹配和交易。比如房企能否接受收儲(chǔ)的定價(jià)，目前還是個(gè)未知數(shù)。這些都是制約收儲(chǔ)推進(jìn)的重要原因�！敝袊�(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，政策層面也在持續(xù)發(fā)力，如央行把保障性住房發(fā)放再貸款比例從貸款本金60%提升到100%，財(cái)政部允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量房等。