去庫存“王炸”！一線城市開啟“以購代建”模式，京滬有望跟進

　　去庫存“王炸”！深圳啟動收購商品房用作保障房，要求65平方米以下且優(yōu)先整棟，專家認為“京滬后續(xù)有望跟進”

　　甄素靜

　　8月7日，“深安居”微信公眾號發(fā)布關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告。

　　通告稱，為積極構(gòu)建“保障+市場”住房供應(yīng)體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作。現(xiàn)向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。

　　這是第二個開啟“以購代建”模式的一線城市。此前的5月30日，廣州增城政府公告，公開征集廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件商品性安置房源報名，即向社會征集符合條件的住宅房源(房企)，再依照相關(guān)流程選定安置房源。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次深圳收購庫存房源的操作，其標(biāo)準(zhǔn)和其他城市相似，總結(jié)起來是樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢、戶型匹配保障房要求、設(shè)施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。這意味著，一線城市已經(jīng)開啟了“以購代建”模式，預(yù)計京滬后續(xù)也有望跟進。

　　65平方米以下，優(yōu)先整棟或整單元未售項目

　　通告指出，征集范圍包括深圳市(不含深汕特別合作區(qū))范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目(房源)。

　　關(guān)于房源條件，包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢；戶型面積合適，原則上項目(房源)主力戶型面積應(yīng)滿足深圳保障性住房戶型、面積(65平方米以下)要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對完善等宜居條件；手續(xù)齊全，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。

　　征集期限為自通告發(fā)布之日起至2024年10月31日。

　　官方下場收儲背后，是深圳新房市場較高的庫存壓力和較長的去化周期，以及交易活躍度不及預(yù)期。

　　深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，深圳一手住宅可售套數(shù)為48974套。參考樂有家數(shù)據(jù)，截至2024年上半年，全市新房庫存面積為516萬平方米，去化周期24.8個月。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前全國已有超過100個城市響應(yīng)國家關(guān)于存量盤活與增量優(yōu)化的政策，這是自上而下貫徹執(zhí)行的體現(xiàn)。

　　不過，他也指出了政策實施過程中可能面臨的挑戰(zhàn)。首先，符合政府收購標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房可能并不充足，新房大多數(shù)為大面積戶型，小面積戶型零散不成棟。其次，政府提出的收購價格相對較低，可能會影響開發(fā)商的出售意愿。

　　李宇嘉提到，收購價格是一個關(guān)鍵問題，可能會低于同區(qū)商品房價格的五折。這樣的價格對于資金鏈緊張、面臨保交樓壓力的開發(fā)商來說，可能是一個吸引點。但同時，只有那些符合政府籌建保障房規(guī)定，面積、配套和區(qū)位都有優(yōu)勢的項目，才可能以較低價格被收購。

　　京滬后續(xù)有望跟進

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，深圳開啟了“以購代建”模式，而此前廣州的做法還是帶有一定特殊性的，因為是特定項目下的“以購代建”。但深圳是針對全市開展的，示范效應(yīng)更強，更具有信號意義。深圳操作也意味著，一線城市已經(jīng)開啟了“以購代建”模式，預(yù)計京滬后續(xù)也有望跟進。

　　嚴(yán)躍進認為，一線城市開展此類工作具有更大優(yōu)勢，因為保障房的市場消化能力很強。另外，一線城市資金狀況也不錯，后續(xù)若是積極爭取3000億元“以購代建”資金，那么此類收購的節(jié)奏會加快。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國家隊收房這個政策在推進過程中，大家非常關(guān)心的主要原因是其可以直接改變當(dāng)下市場供需結(jié)構(gòu)。當(dāng)下樓市最大的問題是庫存問題，想要去庫存，要么依賴個人購房，要么依賴機構(gòu)購房。

　　“現(xiàn)在看，推動個人購房的政策已經(jīng)出了很多，但整體效果并不完全樂觀�！睆埓髠�強調(diào)，所以政府推動直接收購，收購存量住房用來作為保障房，政策本身可以說是非常好地解決了當(dāng)下市場的一些難題。

　　“但這個政策最大的難點其實是資金來源，這決定了到底影響多大�！睆埓髠シ治稣J為，以深圳的收購條件來看，要求主力戶型65平方米以下，在深圳匹配難度或較高，所以這個政策的實際影響應(yīng)該不會大。

　　李宇嘉也表達了同樣看法，他認為，由于符合條件的項目較少，且開發(fā)商出售意愿不高，這一政策對房價的影響有限。他還強調(diào)，收購政策的前提是保證資金平衡，以確保政策的可持續(xù)性和有效性。